ASSET ALLOCATION

資產配置：不動產該放多少

從三個桶開始，看不動產在你整體資產裡該扮演什麼角色，以及住宅與工商有什麼不同。

先講清楚我的角色： 我是房仲，談的是「不動產在你整體資產裡該扮演什麼角色」。股票、基金、保險、信託等金融商品要怎麼選，請找有資格的專業人士，我不提供這類建議。這一頁是一般性的觀念整理，不是個人化理財建議。

先把資產分成三個桶

不動產該放多少，要先知道其他錢放在哪裡。

第一桶

生活必需

自住的房子、保險與緊急預備金。目的不是賺錢，是讓生活不因為突發狀況垮掉。

第二桶

隨時可動用的現金

未來一兩年要用的錢，例如頭期款、教育金、換屋差額。不適合放在會大幅波動、或賣不掉的資產裡。

第三桶

長期成長資產

十年以上才會動用的錢。不動產、金融資產都在這一桶裡競爭，比例看你的風險承受度與現金流。

不動產的三種角色，不要混在一起算

自住

使用價值優先

租金省下來、生活穩定。要看的是貸款月付金占收入的比重，不是房價漲了多少。

出租

看淨現金流，不只看租金

扣掉空置、修繕、稅費與貸款利息之後，每年實際剩多少。租金報酬率很容易被高估。

事業用

廠房、辦公、店面

自己用，可以減少租金支出，但資金會被鎖在營運空間裡。要和事業本身的風險分開看。

住宅和工商，差在哪裡

兩者都是不動產，但買方、租客、貸款與風險的來源不同。下表是一般性比較，沒有哪一個比較好，要看你的資金與目的。

面向	住宅	工商（廠房、辦公、店面、工業用地）
買方與租客	一般家庭、自住與投資客，人數多	企業與經營者，需求和產業景氣、擴產計畫連動
單筆金額	範圍很廣，從數百萬到數千萬	通常較高，標的差異大
決定價格的因素	地段、學區、機能、屋況、社區	分區、面寬與動線、電力、用途是否合法、產業群聚
貸款	有青安等政策性房貸，條件相對標準化	成數、利率與條件常與住宅不同，需向銀行確認
出租	租約較短，換租客頻率較高	租約通常較長，但空置時間可能也長
賣出所需時間	受市場氣氛與價格影響	標的特殊，找對買方是關鍵，成交時間差異大
主要風險	利率、價格波動、空置、修繕	單一租戶或買方依賴、產業景氣、使用與法規限制

這是一般性整理，不是投資建議；沒有保證任何類型一定增值或有穩定收益。詳細看住宅與工商不動產兩頁。

常見的五個配置錯誤

1. 全部身家壓在同一個標的

不動產單筆金額大，一旦占比過高，價格或租客出一個狀況，整個資產負債表都被牽動。

2. 把可動用的現金花光

頭期款加裝潢，把存款用盡。收入一有變動，連房貸都要靠借錢，沒有緩衝。

3. 短期資金扛長期貸款

寬限期結束後月付跳升，或利率調整。寬限期到期試算器可以先看會跳多少。

4. 只看租金報酬率

漏算空置、修繕、稅費與資金成本，報酬率看起來很漂亮，實際進口袋的少很多。

5. 忽略買賣與持有的稅費

買賣與持有都有稅費與規費，沒算進去，實際拿到的會比預期少。稅額依個案，請向會計師或國稅局確認。

資產快照：自己算一次

輸入你的大概數字，看不動產占多少、現金撐幾個月、房價下跌時淨資產受影響多少。表格裡是範例數字，請改成你的情況。數字只在你的瀏覽器計算，不會送出去。

現金與存款隨時能動用的

萬

股票、基金等金融資產目前市值

萬

自住不動產市價

萬

投資、出租與工商不動產市價，沒有填 0

萬

貸款與其他負債目前餘額

萬

每月支出含房貸月付金

萬

每月房貸月付金

萬

每月稅後收入

萬

怎麼讀這些數字： 沒有標準答案。
・不動產占比高，不一定不好，要同時看現金可撐幾個月，與房貸月付占收入的比重。
・「下跌 10%」是情境試算，用來看槓桿有多大，不是預測。負債越多，淨資產受影響越大。
・如果不確定自己的比重合不合理，帶著這組數字來找我，我們一起看；金融資產的部分，請另外諮詢專業人士。