賣房要繳多少稅，常常是屋主最在意、卻也最容易搞混的問題。這篇整理現行「房地合一稅 2.0」的基本規則，讓你賣房前心裡先有個底。
持有期間，決定基本稅率
房地合一稅以「持有期間」為主要級距，個人交易房地的稅率如下：
- 持有 2 年以內：45%
- 持有超過 2 年、未逾 5 年：35%
- 持有超過 5 年、未逾 10 年：20%
- 持有超過 10 年：15%
簡單說：持有時間越短，稅率越重；長期持有的房子，稅率會明顯降低。
自住房地，有機會適用優惠稅率
如果賣的是自住房地，符合以下條件，可以適用「400 萬元免稅額＋超過部分 10% 稅率」的優惠，而不是套用上面的持有期間級距：
- 本人、配偶或未成年子女在該房屋設有戶籍，並「持有＋居住」連續滿 6 年
- 出售前 6 年內，該房屋沒有出租、營業或執行業務使用的紀錄
- 本人、配偶及未成年子女在出售前 6 年內，沒有使用過這項優惠（每 6 年只能用一次）
符合條件的話，課稅所得在 400 萬元以下免稅，超過 400 萬的部分按 10% 稅率課徵，通常比套用持有期間級距划算許多。
換屋族最該搞懂的「重購退稅」
如果你是先賣舊屋、再買新屋（或先買後賣），兩筆交易的「完成移轉登記日」時間差在 2 年以內，就有機會申請重購退稅：
- 出售的舊屋須符合前述自住房地條件（設籍居住、出售前 1 年內無出租營業使用）
- 退稅金額＝已繳稅額 ×（重購價額 ÷ 出售價額），比率上限 100%——賣小屋買大屋可全額退還或扣抵；賣大屋買小屋則按比率部分退還
- 申請期限：重購房地完成移轉登記次日起 5 年內都可以申請
重要提醒：重購後的自住房地，5 年內不能改作其他用途（例如出租、營業）或再次移轉，否則國稅局會追繳原本退還或扣抵的稅款。
以上是房地合一稅 2.0 目前的現行規定整理，但每個人的持有時間、設籍狀況、過去是否用過優惠都不一樣，實際稅額務必依個案精算，也建議簽約前找會計師或國稅局確認一次。想先抓個大概方向，歡迎跟我聊聊你的物件狀況。
本文整理自財政部公開資訊，反映現行法規，惟稅法可能修正，實際申報請以財政部最新公告及個案核定為準，本文不構成正式稅務意見。